A locação, seus cuidados e problemas

Com elevada frequência, as empresas não são proprietárias dos imóveis onde funcionam seus estabelecimentos. Isso faz com que os contratos de locação não-residenciais tenham muita importância estratégica no ambiente empresarial, ainda que, frequentemente, eles não sejam objeto de tanta preocupação, sendo assinados pela empresa locatária sem grandes questionamentos; e, às vezes até, com grande alívio por ter encontrado o endereço ideal. Ocorre que essa “cegueira” momentânea pode trazer dissabores e prejuízos para a empresa.

Ao alugar o imóvel de alguém, a empresa – na condição de locatária e que, muitas vezes, investe quantia significativa no imóvel objeto da locação – deve se preocupar, fundamentalmente, em observar os requisitos legais que lhe asseguram o chamado “direito de inerência ao ponto”, que vem a ser o direito de permanecer com sua atividade no local onde se encontra estabelecido e que é garantido, muitas vezes, através de ação judicial. Esta preocupação deve existir não apenas no momento da assinatura do contrato, mas durante toda a locação, o que inclui a necessidade de a empresa estar atenta ao vencimento do contrato e às celebrações de aditivos.

Além disso, pensar em exceções à aplicação de multas, no momento da elaboração do contrato – é extremamente útil, especialmente quando digam respeito às situações alheias à vontade do locador e que impliquem a rescisão prematura do contrato.
Embora seja mais frequente a situação em que a empresa seja locatária, é possível que a empresa se veja – eventualmente – na posição de locadora e não o faça isso com habitualidade, por não explorar negócios imobiliários. É o que acontece quando a empresa é proprietária de um ou mais imóveis e, mesmo conservando-se na condição de proprietária, deixa de explorá-los diretamente e os põe em locação para terceiros, com o fim de obter alguma receita.

Neste caso, as preocupações são distintas daquelas do locatário. A empresa locadora deve se preocupar, por exemplo, com a qualidade e acuidade das informações societárias (no caso de ser pessoa jurídica) e financeiras do locatário/fiador; bem como a clara determinação de obrigações acessórias, como a ocupação regular do imóvel, responsabilidade pelo pagamento do IPTU e condomínio, conforme o caso.

Claro que existem outros cuidados que devem ser observados pelas empresas, tanto na qualidade de locatária, quanto na qualidade de locadora; e que serão determinados pelas especificidades do imóvel, das atividades nele desempenhadas e das pessoas envolvidas, tudo para que o contrato de locação seja – efetivamente – instrumento de tranquilidade para as partes envolvidas.

Com elevada frequência, as empresas não são proprietárias dos imóveis onde funcionam seus estabelecimentos. Isso faz com que os contratos de locação não-residenciais tenham muita importância estratégica no ambiente empresarial, ainda que, frequentemente, eles não sejam objeto de tanta preocupação, sendo assinados pela empresa locatária sem grandes questionamentos; e, às vezes até, com grande alívio por ter encontrado o endereço ideal. Ocorre que essa “cegueira” momentânea pode trazer dissabores e prejuízos para a empresa.

Ao alugar o imóvel de alguém, a empresa – na condição de locatária e que, muitas vezes, investe quantia significativa no imóvel objeto da locação – deve se preocupar, fundamentalmente, em observar os requisitos legais que lhe asseguram o chamado “direito de inerência ao ponto”, que vem a ser o direito de permanecer com sua atividade no local onde se encontra estabelecido e que é garantido, muitas vezes, através de ação judicial. Esta preocupação deve existir não apenas no momento da assinatura do contrato, mas durante toda a locação, o que inclui a necessidade de a empresa estar atenta ao vencimento do contrato e às celebrações de aditivos.

Além disso, pensar em exceções à aplicação de multas, no momento da elaboração do contrato – é extremamente útil, especialmente quando digam respeito às situações alheias à vontade do locador e que impliquem a rescisão prematura do contrato.
Embora seja mais frequente a situação em que a empresa seja locatária, é possível que a empresa se veja – eventualmente – na posição de locadora e não o faça isso com habitualidade, por não explorar negócios imobiliários. É o que acontece quando a empresa é proprietária de um ou mais imóveis e, mesmo conservando-se na condição de proprietária, deixa de explorá-los diretamente e os põe em locação para terceiros, com o fim de obter alguma receita.

Neste caso, as preocupações são distintas daquelas do locatário. A empresa locadora deve se preocupar, por exemplo, com a qualidade e acuidade das informações societárias (no caso de ser pessoa jurídica) e financeiras do locatário/fiador; bem como a clara determinação de obrigações acessórias, como a ocupação regular do imóvel, responsabilidade pelo pagamento do IPTU e condomínio, conforme o caso.

Claro que existem outros cuidados que devem ser observados pelas empresas, tanto na qualidade de locatária, quanto na qualidade de locadora; e que serão determinados pelas especificidades do imóvel, das atividades nele desempenhadas e das pessoas envolvidas, tudo para que o contrato de locação seja – efetivamente – instrumento de tranquilidade para as partes envolvidas.